關于鼓勵存量商品住宅用地轉型利用和解決有關歷史遺留問題的實施意見

海南省人民政府

關于鼓勵存量商品住宅用地轉型利用和

解決有關歷史遺留問題的實施意見

瓊府〔2019〕12號

各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：

　　為深入貫徹習近平總書記在慶祝海南建省辦經濟特區30周年大會上的重要講話和《中共中央 國務院關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》(中發〔2018〕12號)精神，貫徹房地產調控政策，鼓勵我省存量商品住宅用地轉型利用和處置盤活，妥善解決招商引資產業項目配套商品住宅用地歷史遺留問題，促進產業轉型升級和經濟高質量發展，保持房地產市場平穩健康發展，服務海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港建設大局，現提出以下意見。

　　本意見適用于存量商品住宅用地的轉型利用和處置盤活，以及招商引資項目配套商品住宅用地歷史遺留問題處置。

　　本意見所稱存量商品住宅用地是指已依法取得土地權屬證書但尚未動工建設的商品住宅用地或雖已動工建設但可以改變用途用于產業項目發展的商品住宅用地。

　　本意見所稱產業項目是指商品住宅項目以外符合國家和我省產業發展方向和產業政策要求的產業項目(包括租賃住宅項目，不包括產權式酒店項目)。

　　經市縣政府依法認定為企業原因造成閑置的商品住宅用地不適用本意見。

　　按照政府引導、市場參與、自愿平等、依法依規以及公平公正公開的原則，通過創新制度、采取有效措施，鼓勵和引導存量商品住宅用地轉型用于以旅游業、現代服務業和高新技術產業為主導、符合海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港發展定位的產業項目，并適時解決有關歷史遺留問題，切實維護土地使用權人及其他投資人合法權益，保持房地產調控政策的連續性和穩定性，確保房地產市場平穩健康發展。

　(一)促進土地用途改變。 市縣政府可以通過依法調整規劃、增加容積率、改變土地使用年限、退還土地差價等措施，鼓勵和引導存量商品住宅用地改變土地用途用于產業項目建設。

　　存量商品住宅用地轉型開發商業、辦公等商品房項目的，符合《城市商品房預售管理辦法》關于“項目投入開發建設的資金達到工程建設總投資25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期”規定的，可以辦理商品房預售許可證。

　　存量商品住宅用地規劃調整為農用地或劃入生態保護紅線、開發邊界外的，土地使用權人可以改變土地用途從事農業種養及其設施農業項目、新農村項目、生態工程項目、旅游項目及其配套設施等符合規劃要求的項目開發建設，但不得變相用于商品住宅項目開發，其中將土地復墾為耕地的，復墾新增加的耕地占補指標可進入交易市場獲取補償。

　　經依法批準改變土地用途、土地使用年限和容積率的，由市縣政府或其主管部門委托評估機構進行評估、核算，確定土地差價。土地差價可約定在2年內分期補繳、退還。

　(二)有序開展土地置換。 在符合市縣總體規劃的前提下，經市縣政府與土地使用權人協商一致，允許將存量商品住宅用地在本行政區域內置換為同等價值的其他用途的建設用地;確需跨市縣行政區域置換的，由省自然資源和規劃廳指導相關市縣政府按規定辦理。

　　經依法批準進行土地置換的，由市縣政府或其主管部門委托評估機構進行評估，按照批準時市場評估價格進行土地置換;土地置換確實無法實現同等價值置換、需要補繳或退還土地差價的，按規定予以補繳或退還。土地差價可約定在2年內分期補繳、退還。

　(三)支持土地轉讓盤活。 鼓勵市場主體收購單宗或多宗零星分散的存量商品住宅用地，改變用途轉型用于產業項目建設。商品住宅用地轉讓并改變為產業項目用地的，可依法辦理不動產轉移登記;未達到土地轉讓條件的，允許土地使用權人在辦理土地用途改變、簽訂土地轉讓合同后，先行辦理預告登記，待符合土地轉讓條件后，再辦理不動產轉移登記。

　　市場主體收購整合存量商品住宅用地的，土地用途按照轉型后的規劃用途確定，土地使用年限可按照規劃用途的法定最高年限確定;改變土地用途、容積率和土地使用年限涉及補繳或者退還土地差價的，按照本意見第(一)項第四款規定執行。

　(四)依法有償收回土地。 縣級以上政府可以對存量商品住宅用地依法有償收回，有償收回的補償金額不低于土地使用權人取得土地的成本，并綜合考慮其合理的直接損失，參考市場價格確定。

　(五)實施生態紅線區住宅用地退出機制。 對生態保護紅線等管控區域內不能轉型用于產業項目發展的存量商品住宅用地，市縣政府按照本意見的規定，主要通過有償收回或采取土地置換方式促進其退出。

　(六)妥善處置招商引資產業項目配套商品住宅用地歷史遺留問題。 原經省政府或市縣政府同意配套商品住宅用地且明確具體配套用地規模等內容的產業項目，市縣政府可與項目投資人協商，通過優先安排用地指標和采取先租后讓、彈性年期、混合用地等政策措施，鼓勵、引導將原約定的配套用地轉型用于發展產業項目，并依法供應。

　　項目投資人已按照招商引資協議約定完成全部產業項目建設，或完成產業項目投資總額的100%并投產、經營，提出配套商品住宅用地的，由市縣政府報經省招商工作聯席會議審定，可以按照不高于招商引資協議約定的配套商品住宅用地面積50%的比例給予配套，并依法以掛牌、拍賣等方式公開出讓。配套建設的商品住宅銷售管理應符合我省房地產調控政策的規定。

　　市縣政府應根據本市縣未來三年內各類住宅需求以及所需配套商品住宅規模等情況，合理確定所配套商品住宅用地總量、供應時序，并納入年度住宅用地供應計劃管理。

(一)提高思想認識。 各市縣政府及有關部門要從貫徹房地產調控、促進房地產市場健康穩定發展、防范系統性金融風險、服務海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港建設大局的高度出發，統一思想認識，提高政治站位，勇于創新、敢于擔當，采取有力政策措施，切實推進存量商品住宅轉型利用和盤活處置，促進歷史遺留問題解決，激發市場活力，營造良好營商環境，為推進經濟高質量發展提供強有力的土地資源保障。

(二)建立保障機制。 各市縣政府應當成立相應的工作協調、決策機構，明確責任分工，加強宣傳引導，形成聯動機制。建立審批綠色通道和首問工作責任制，強化政府服務和保障意識。搭建土地轉讓(合作)服務平臺，依法有序公開存量商品住宅用地信息，為土地轉讓、洽談合作等提供信息、場所、政策等方面的服務保障。完善產業孵化機制，將國家和我省各類產業優惠政策一并適用于轉型后產業項目的同時，有針對性的加大產業轉型過程中產業路徑選擇、資金籌集、管理運營等方面的支持，聚力優化產業轉型發展環境。

　(三)完善監管措施。 自本意見印發之日起，各市縣政府應采取有力措施，限期消除造成存量商品住宅用地閑置的政府原因。對政府原因消除后，土地仍然閑置，依法應無償收回的，應依法無償收回。對按本意見規定，通過改變土地用途、土地置換、土地轉讓及整合等方式進行轉型利用的，市縣政府應當與土地使用權人重新簽訂土地使用權有償使用合同。土地使用權人未按合同約定進行開發建設，造成土地閑置的，應當依法追究其法律責任;超過動工開發日期滿2年未動工開發，或者未完成項目投資總額25%的，依法無償收回土地使用權。

　(四)加強土地合法合規性審查。 在引導企業轉型過程中，各市縣政府要嚴格區分違法違規情形和合法合規情形，加強土地取得情況的審查，對土地涉及越權審批、未依法辦理農轉用征收審批手續、違法轉讓、違法改變土地用途、欠繳土地價款等違法違規行為要依法處理，嚴禁借轉型開發將違法違規問題合法合規化。

　　本意見自印發之日起施行。省政府及各有關部門之前發布的規定與本意見不一致的，按照本意見執行。本意見由省自然資源和規劃廳負責解釋。

海南省人民政府

2019年3月19日

　　(此件主動公開)